房地产业现阶段进入新常态的发展特征剖析
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作者:proadc58f
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发布时间: 2018-11-01
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在中国建设报社主办的“工匠精神，百年企业”2015第五届“中国责任地产”课题发布会上，住房城乡建设部房地产市场监管司司长高志勇提出，房地产业发展的新常态进入现阶段有以下几方面的特征：
在中国建设报社主办的“工匠精神，百年企业”2015第五届“中国责任地产”课题发布会上，住房城乡建设部房地产市场监管司司长高志勇提出，房地产业发展的新常态进入现阶段有以下几方面的特征：
第一，市场形态逐步从增量为主转向增量与存量同时发展，并重出现的情况。
在北、上、广、深等大城市，目前存量房交易都已出现了新建商品房交易。以北京为例，今年前10个月，二手房住房成交16.2万套，到了62.3%，新建住房成交9.8万套，占37.7%，这意味着住房结构在发生一些变化。
第二，产品形态逐步从住房为主转向住房与跨界地产并重。
一些三四线城市住房供应出现了相对的阶段性过剩，不少开发企业将发展重点逐步转向物流地产、健康养老地产、文化地产、旅游地产等。
第三，城市间、区域间市场分化明显。
北、上、广、深和东部地区经济发达城市，个别西部地区的区域中心城市成为外来人口的集中流入地，住房需求依旧旺盛，供求矛盾相对紧张。所以，像北、上、广、深是要增加住房土地供应，增加住房总量的特征。一些三四线中小城市，特别是吸纳就业、人口聚集等功能较弱化的城市，住房需求增长有限，近年来出现了一定程度的供大于求、库存增加等特点。
第四，居民消费观念逐步从购买住房向租赁住房并举转变。
2010年，我国城市居民家庭通过市场租房居住的比例占23%，到了2014年，这个数字有了很大的变化，2014年，通过市场租赁解决居住的总人口达到1亿人以上。
第五，行业利润率逐步从较高水平向各行业平均水平回归。
过去房地产行业给人的印象是利润大、不差钱，很多项目、很多企业的毛利率都在30%以上，很多其他行业的企业纷纷放下本业进入房地产行业。但目前阶段，很多房地产开发企业的毛利率都降到了20%以下，净利润率下降到10%左右，甚至更低水平，我们认为这是行业利润的正常回归。
房地产业发展新常态下怎么办?对广大房地产开发企业而言：
首先，应制定正确的转型升级发展战略。比如说过去坚守住宅开发，现在要谋划向跨界地产发展，并充分利用互联网延长产业链条等等，这些都需要企业根据发展的实际情况量身定制，转型升级越早越主动。当然，在具体战术上也要灵活，比如在库存高的地区是否还要死守价格?是否应该对接“三个一亿人”的住房需求，适当调整价格策略。
其次，努力改善产品结构，不断提升品质，更好地满足消费者的居住需求。任何一个市场，哪怕是产品供应相对饱和的市场，都有发展得好的企业，也有好的产品。当前中央要求加快推进供给侧结构性改革，一方面会加大政策环境的营造，为企业发展创造新动力。同时，就房地产产品的供给同样也存在结构性改革的问题。过去依靠单一的产品，“一招鲜”的招数已经过时，必须下大力气改善产品结构，更好地适应市场的新需求。
最后，要着力打造百年房企。品牌是企业成功的推动力，是企业生存与发展的生命线，房地产开发企业要增强品牌意识，实施品牌战略，努力打造百年企业。
